修什么？怎么申请？“房屋养老金”，你关心的都在这里

　　原标题：你的住房维修资金为什么迟迟申请不下来?可能是这些地方出了问题

　　“房屋养老金”，你关心的都在这里

东方玫瑰园小区外墙防水施工。

　　近日降水天气频繁，部分小区外墙脱落、屋面防水问题开始凸显，市城管事业发展中心维修资金科(以下简称“维修资金科”)的咨询电话多了起来。今年已有22个小区维修项目通过维修资金科使用审核，其中应急维修项目10个，主要包括外墙脱落、排水设施堵塞断裂、消防系统应急维修等。

　　目前，东方玫瑰园、嫩水家园、吉祥馨苑等7个小区已完成维修，东城领秀、紫玉花园、瀚城国际等9个小区已经开始施工，盛景九号、九龙达、万达等6个小区正在进行维修方案制定、业主签字表决和公示等环节。维修资金科将指导业主、物业企业或业主委员会按规定提交申请资料，现场勘察是否符合使用条件，一般项目5个工作日，应急项目3个工作日内完成申请审核。

　　记者了解到，由于很多小区业主对住房维修资金的使用范围和申请条件不是很了解，导致在申请、使用过程中遇到很多困难。为此，大庆日报邀请市城管事业发展中心维修资金科副科长李茵，对大家关心的问题进行解答。

嫩水家园小区屋面防水维修工程。

　　修什么?必须是保修期已满的住宅公共部分

　　“通俗地讲，住房维修资金就是让业主提前给房屋存下的一笔‘养老钱’。当房屋的公共部分出现问题且保修期已满时，可以用这笔钱来维修和更新。”李茵说，这里面有两个关键词，一个是“公共部分”，另一个是“保修期已满”。

　　公共部分很好理解，住宅的基础、柱、梁、屋顶及户外墙面、门厅、楼道间等属于共用部位，小区电梯、消防、道路、绿地、喷泉、广场、凉亭、沟渠、池、井等属于共用设施设备，也是公共部分。但需要特别提出的是，有线电视、燃气、供暖、网络、供电线路等由专业公司负责维修，不动用维修资金。

　　此外，这些部位的保修期也不完全一样。一般来说，具有防水功能的屋顶、外墙的保修期是5年，如果只是装饰作用，保修期则是两年;电梯是1年，道路是两年。保修期限从接房钥匙之日开始计算。保质期满之前如果有公共部位损坏，需要找开发商负责维修;保质期满之后，物业合同中有约定的，找物业;没有约定的，可以申请使用住房维修资金进行维修。

　　在具体操作上，以房屋漏雨为例，业主应先向物业企业申报渗漏情况，如确需大修的，所在小区的物业合同又不包含屋面和外墙渗漏，物业企业有义务统计好渗漏情况。属于油田、石化企业“房改房”的，要向油田、石化企业申请使用住房维修资金。缴交资金不足或未缴纳住房维修资金的老居住区，可以由物业企业向各区政府申请老区改造。也可以由业主委员会召开业主大会，组织业主进行续交，再按规定申请使用住房维修资金。

　　谁申请?业主委员会、物业企业或是社区

　　住房维修资金科接到最多的询问是这样的：“我家房子漏雨，我想申请住房维修资金修一下。”

　　这种申请往往都会被拒绝，因为个人不能提出申请。

　　“申请、使用住房维修资金，不是一家一户的事情，就算不涉及整个小区，最起码也得是整个单元或是整栋楼。”李茵说，尤其是房屋漏雨，一家房顶漏雨了，可房顶真正出现问题的位置往往在其他地方，哪漏修哪，往往治标不治本，当年修好了，第二年还漏，只有把整栋楼的屋面防水都做一遍，才会彻底解决问题。

　　《大庆市住宅专项维修资金使用实施细则》中明确规定，有业主委员会的，由业主委员会或业主委员会委托物业服务企业作为维修资金使用申请人。没有业主委员会的，由物业服务企业作为维修资金使用申请人。既无物业管理，也没有业主委员会的，由相关业主代表或社区、乡镇人民政府作为维修资金使用申请人。

　　维修资金科审核通过后，申请人还须将维修方案、项目预算、各家各户的分摊金额在小区显著位置公示，公示期满无异议的，还得经过资金使用范围内业主的表决。

　　为确保业主表决的真实性，维修资金科还会给不少于20%的业主打电话进行抽查、核实，询问其签字是否代表本人意愿。因此，就算是“某个人”提出申请，这个人也必须是大家认可并推选出来的业主代表。

　　怎么申请?除非紧急情况，否则必须经过“双三分之二”业主同意

　　想动用这笔“房屋养老金”，必须满足“双三分之二”以上业主同意。“这个双三分之二以上，不仅是‘占总人数三分之二以上的业主’，还必须是‘专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主’。”李茵解释说，比如这个小区一共有300人、建筑面积3万平方米，200人同意动用住房维修资金，但这200人的房屋面积加在起来不够两万平方米，那就视为没有满足“双三分之二”，是不能动用的。

　　为解决这一难题，我市对业主表决方式进行了优化，申请人可根据实际情况进行选择：

　　第一种是签字表决，指召开业主大会签字表决或业主在《维修资金预分摊清册》签字表决;第二种是委托表决，业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;第三种是集合表决，业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;第四种是默认表决，业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票;第五种是异议表决，在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

　　除第一种签字表决外，选择其他4种快捷的表决方式，需经业主大会在业主管理规约和业主大会议事规则中约定下来。由于召开业主大会太“麻烦”，因此李茵建议，各小区在成立业主委员会时，就要把今后动用住房维修资金的表决方式定下来，申请的速度会加快。

　　遇到紧急情况怎么办?可以直接申请使用

　　如果小区发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金进行应急维修和更新、改造的，可以不经过“双三分之二”以上业主表决同意环节，直接申请使用维修资金。

　　这些紧急情况包括：电梯故障危及人身安全，经法定检测机构出具整改通知书的;消防系统出现功能障碍，经消防管理部门出具整改通知书要求对消防设施设备维修和更新、改造的;二次供水水泵运行中断;排水设施堵塞、爆裂;楼体外立面存在脱落危险等。

　　“需要注意的是，并不是所有的外墙脱落、排水管堵塞等情况都可以申请应急维修。”李茵强调：“必须是危及房屋使用和人身财产安全的需要，立即进行抢修的紧急情况下才可以。”

　　提交申请时，申请人要提供应急使用方案、应急维修使用申请与危及房屋使用和人身财产安全的紧急维修项目检测、鉴定报告或相关证明、图片等资料。需要立即进行抢修的，申请人可采取竞争谈判选择施工单位。工程竣工验收后，还要将应急维修方案、验收报告、资金结算总额及费用分摊情况等内容公示在小区显著位置。

　　施工过程中，小区的每一个业主都有权利对施工进度、工程质量、施工安全、竣工验收等环节进行监督检查。

　　“我们在实际操作过程中还遇到了需要维修的楼内，有开发商未售出的房屋，那大家分摊时，空房子的这部分费用就要由开发商来承担。”李茵说。

　　文/摄 大庆日报记者 程诚