《民法典》颁布后物业有哪些权？听听法官怎么说

　　原标题：物业服务不到位，不缴费合理吗?《民法典》是怎么规定的?

　　新法颁布后物业有哪些权?

　　业主认为，物业服务不到位，拒缴服务费;物业却认为，已经做了该做的服务，业主没有理由拒缴。8月27日，高新区人民法院对这起案件进行了判决。

　　那么，《民法典》颁布后，物业到底应该管些啥?为此，记者采访了高新区人民法院法官付建国。

　　■案起 业主拒缴物业服务费

　　事情还得从2016年2月1日说起。当时，开发商大庆一置业公司与高新物业管理有限公司，签订了《前期物业服务合同》，将其开发的小区前期物业管理服务事宜，委托给该物业公司行使，物业服务的收费标准，由大庆市物价监督管理局审核批准，业主按年缴纳物业费。

　　物业公司称，合同签订后，他们一直按合同约定履行相关义务，依约对业主居住的小区，实施规范化的物业管理，为业主提供了完善的物业服务。

　　然而，物业在收费过程中，业主姜某，认为物业服务不到位，拖欠2017年1月1日至2019年12月31日物业服务费，共计6629.98元，物业多次催交未果，无奈之下诉至法院。

　　庭审中，姜某认为，原告所述欠费时间及房屋面积都对，但他辩称，2017年的物业费已过诉讼时效。物业公司服务态度较差，管理较为混乱，比如：小区内没有24小时巡逻、单元门一直不好使、打电话报修不及时等情况，且提供的物业服务不全，收款项目中存有未提供服务的情形，提供哪些服务，就交哪些费用。

　　■判决 法院支持物业诉讼请求

　　高新区人民法院审理认为，原告作为物业公司，为小区提供了物业服务，被告姜某是该小区居民，接受了原告提供的物业服务，双方存在物业服务合同关系。

　　被告作为接受物业服务的业主，应及时缴纳物业服务费。被告拖欠物业服务费，事实存在，原告要求被告立即缴纳拖欠物业服务费的请求，有事实根据和法律依据，法院予以支持。

　　关于小区内管理混乱等诸多问题，系物业管理缺失造成的辩解意见，因小区居住环境的好坏，取决于全体业主的共同维护及物业服务企业的服务行为，不能简单归因于物业服务企业一方的责任，且被告所举的证据，不能证实原告有违反物业服务合同中的义务，法院对被告所述物业公司怠于提供物业服务的抗辩意见，不予采纳。

　　据此，法院作出支持原告诉讼请求的判决。

　　■建议 业主与物业别激化矛盾

　　审理此案的法官说，业主拒缴物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的服务管理，损害其他正常缴费业主的利益，还会激化矛盾，造成恶性循环。

　　在此，主审法官建议业主在遇到问题时，不宜采取长时间拒缴物业费的消极方式进行对抗。

　　若业主对物业服务企业提供的物业服务不满意，应通过正常途径与物业服务企业沟通、协商解决;也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决;还可向行业主管部门进行投诉，或通过业主大会，解聘和重新选聘物业服务企业。

　　作为物业服务企业，即物业公司，也要强化服务意识，要以业主满意作为服务的目标，全力提升物业服务质量，打造优质化的物业服务新品牌。

　　只有这样，才能有效减少或从根源上解决物业公司与业主之间的矛盾，也才能确保物业费的顺利收取，才能保障物业公司良性运转。

　　■说法

　　物业有哪些管理权限?

　　“我家屋子漏雨，物业就是不管，我们缴了这么多物业费，物业到底管啥?”采访中，记者了解到，在日常生活中，很多人缴纳了物业费后，分不清楚物业究竟管理权限有哪些?《民法典》颁布后，有哪些新的说法?记者采访了付建国法官。

　　记者：绿地被侵占物业该不该管?

　　法官：《民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有;同时，《民法典》第九百四十二条规定：物业服务人，应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施，保护业主的人身、财产安全。

　　物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的绿地被侵占，物业应该要求破坏者整改并恢复原样。对于不予恢复的，物业公司可以报请有关执法部门介入解决。

　　记者：物业换开关、水龙头该不该收费?

　　法官：《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人，应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”

　　开关、水龙头并不属于业主的共有部分，物业并没有无偿为业主进行维修的义务。

　　因此，不能要求物业无偿提供服务，物业给业主换开关、水龙头，属于增值服务，可以适当收费。

　　记者：厨房、卫生间、阳台、楼顶等地方漏水，是生活中最为常见的，那么，是不是该由物业出钱进行维修呢?

　　法官：要分3类情况：新建商品房处于质保期内的，一般由建设单位负责维修;属于自用部位或人为破坏、使用不当等原因造成的，一般由使用人自行组织维修;超出质保期、因使用年限较长等自然原因，出现的屋面、墙面渗水、漏水等问题，应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修。

　　新颁布的《民法典》降低了维修资金的使用门槛。

　　记者：公共部位、设施出问题归物业管吗?比如外墙脱落等。

　　法官：《民法典》第二百八十一条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

　　建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，应当定期公布。

　　外墙脱落等公共部位出现问题，保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映，由其协调建设单位进行维修;保修期外的，可由物业服务企业或业委会，申请使用维修资金解决。

　　大庆晚报记者 邹影 制图/王娟