租房遇疫情！法院告诉你遇到这种事儿可免违约金

　　原标题：大学生想中途退房，房东要求按合同赔偿

　　遇到这种事儿可免违约金

　　大学生小张在外租房，寒假回家过年，不想年初遇上疫情，学校回不了，租房用不上。

　　眼看房费要续缴，返校却无望，小张向对方提出解除合同，双方因房款争执不下，最终走上法庭。

　　事起

　　租房遇疫情双方产生矛盾

　　小张是我市一所大学的学生，家住密山市。

　　2019年8月25日，小张在学校附近租了一个房子，并和房主潘某，签订了房屋租赁合同。

　　约定租期一年，年租金1.7万元，分两次支付。

　　在签订合同时，支付上半年房租8500元及押金2000元，下半年租金，需提前1个月支付。

　　逾期支付，除补缴租金、不退定金外，还应支付违约金，每日按租金的3‰计算。

　　合同签订当日，小张付了上半年租金和押金后，潘某交给小张该房屋两套钥匙及门禁卡。

　　2019年12月末，小张放寒假回家。不想春节期间，受到疫情影响，小张就读的大学也被迫延期开学。

　　因无法上学，小张联系房主潘某，协商下半年房屋租金问题，表示下半年租金，在疫情解封回到大庆再付，不想遭到了潘某的拒绝。

　　潘某认为，租金可通过微信支付，无需等到回大庆。

　　小张5月5日在微信告知潘某：“押金不要了，下半年租金也不付了”。

　　7月20日，小张通过其在大庆市的亲属，将涉案房屋的一套钥匙(另一套丢失)及门禁卡邮寄给了对方。

　　潘某觉得合同在先，小张这样做违约了，将小张诉至高新区人民法院，要求解除双方租赁合同，并诉小张支付租金4250元及违约金6171元。

　　说法

　　“不可抗力”因素免违约金

　　法院会支持潘某的诉讼请求吗?

　　就本案而言，因双方租赁合同期限仅为一年，且于2020年8月25日到期。起诉时已进入7月份，快到合同期满，因疫情原因导致合同无法再继续履行，且没有履行必要，双方也都同意解除，故应解除。

　　法院经审理认为，因协议约定下半年租金需提前1个月支付，所以小张应于2020年1月25日前支付下半年租金，但在2020年1月春节前后，发生疫情，小张无法返校，亦无法回到租赁房屋。

　　5月5日，小张通过微信向潘某表明租金不付、押金不退，该行为系小张向潘某发出解除租赁合同的通知。

　　原告虽未表示同意，但因受疫情的影响，致使被告租赁房屋使用的目的无法实现，所以解除通知有效。

　　租赁合同解除后，小张仍应当支付2020年2月25日至2020年5月5日的租金，经计算该期间租金为3353元。

　　对于原告主张被告违约金6171元问题，虽然租赁合同约定迟延交付租金应当支付违约金，但因遇到疫情，属于不可抗力不能履行合同的情形，小张的违约责任应当予以免除，故对潘某请求小张承担违约金6170元的诉讼请求，不予支持。

　　关于押金2000元应否返还问题，在租赁合同中，对于押金性质，并未约定为定金，故租赁合同解除后，该款项应予以返还。

　　丢失的钥匙作价200元，该款项应在押金中予以扣减，其余部分押金1800元，应在未支付的租金中予以抵扣，故小张应支付潘某租金1553元。

　　大庆晚报记者 邹影