广告收益仍未公示 沿湖城业主欲组团诉讼维权

　　原标题：广告已经消失 收益仍未公示

　　沿湖城业主欲组团诉讼维权

　　住宅小区电梯里、公共通道旁，各式广告随处可见早不是什么新鲜事。近年来，不少小区里还流行起了道闸广告。看上去面积不大的广告，可背后的收益和去向却难搞清。

　　近日，大庆晚报刊发了关于沿湖城小区电梯广告收益不知去向的报道。报道刊发后，该小区公共通道以及电梯间里的广告已全部撤掉，但是，这笔广告收益去向仍是个谜，一直没有相关负责人出面解释此事。

　　沿湖城小区业主表示，如果一直得不到合理答复，将会组团起诉物业公司，维护全体业主的利益。

电梯内的商业广告已经撤掉，只剩公益宣传。

两张照片明显看出，小区公共通道的广告已清除。

　　小区撤掉广告

　　采访时，记者走访了我市多个小区，被访小区大部分都有电梯广告和道闸广告，小区公共部位也张贴着各种商业广告。

　　小区广告无孔不入，惹来不少业主不满和投诉。对这些广告是怎样进入小区、收益如何、去向怎样等问题，受访的多名业主都说不清楚。

　　前段时间，本报关于小区电梯广告收益去向成谜的报道刊发后，沿湖城小区业主张先生给记者打来电话称，该小区电梯间以及公共通道的收费广告已经全部撤掉，取而代之的是一些公益广告，并且，公共通道部位的广告展板也已经清除干净。

　　张先生还告诉记者，虽然广告全部撤掉，但关于多年的广告收益却一直没有向小区业主进行公示。

　　另据张先生讲，针对此事，他也曾与物业进行过沟通，但每次都答复是业委会收取了这笔费用，至于是谁具体收的费用，却没人能说清楚。

　　业主有收益权

　　采访中，记者了解到，“电梯广告”、“外立面广告”、“公共区域出租”等现象，普遍存在于各个小区，但对于这些广告收益和租金收益，该由谁来享有呢?

　　法律规定，小区公共区域的所有权为业主共有。

　　对此，黑龙江油都金城律师事务所律师关建峰表示，原则上来说，小区里的广告费在去除合理成本后，应当归全体业主共有。但现实中，业主们或许没有收到过任何接广告等明确告知，以致这一权益很难落到实处。

　　关律师说，首先，电梯属于业主共有。法律规定：建筑区划内专有部分以外的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有，电梯属于公用设施的一种，是全体业主的共有部分。

　　其次，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权;对专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务。业主有权对电梯进行管理，对电梯广告费的收益享有权利。

　　《民法典》规定：建设单位、物业服务企业或其他管理人等利用业主的共有财产部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。根据法律规定，广告收益的广告费是归业主共有的。

　　基于这些规定，关律师表示，业主可以向物业公司主张他们对电梯广告费的收益权。如果在交物业服务费时，可以明确业主广告收益费后，扣除业主应得的广告费后再交物业费，是再好不过的了。

　　收益应当公示

　　小区广告，使用了相应资源，广告主向业主付费购买广告位，是理所当然的事儿。

　　那么，在这种情况下，针对小区广告收益的分配，业主和物业又是一种什么关系呢?

　　对此，关律师表示，明确相关收入的归属，需要先明确两个法律关系。

　　其一，业主和物业服务企业是合同关系，双方是依据物业服务合同而确立的法律关系。

　　其二，《民法典》第二百七十三条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分，享有的共有和共同管理的权利一并转让。”据此，电梯、楼道等公用部分，属于业主共有。

　　依据这两个法律关系，如果业主大会或业主委员会，代表全体业主和物业服务企业订立的物业服务合同中，约定了共有部分产生的收益归物业服务企业，则公共部分的收益可以归物业服务企业。

　　但是，如果物业服务合同没有约定，则依据《民法典》第二百八十二条规定，相关收入应在扣除合理成本后，属于业主共有。

　　另外，依据《民法典》第九百四十三条的规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式，向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”

　　即使没有约定，物业服务企业在依据物业服务合同履行中，也应该向业主大会、业主委员会报告业主共有部分的经营收益情况，并以合理方式向业主公开。

　　关律师表示，在社区广告收益的收取与分配上，业主不仅不应是“局外人”，恰恰应该成为第一收益人，并享有社区广告收益的分配决策权。

　　业主欲组团维权

　　采访过程中，记者了解到，沿湖城小区自2018年至今没有成立业主委员会，当问及物业公共部位的广告收益时，物业工作人员只是说，这笔费用是由业委会进行收取，物业并不知情，但对于这个答复，小区业主并不满意。

　　业主杜女士说，既然已经3年没有业委会，那么，这笔广告收益究竟是由谁来收取的?另外，如若物业对这些广告接单情况不知情，那么，新建的门卫岗棚广告又是谁同意的?

　　基于这两点，在没有业委会的情况下，小区物业仍表示对此不知情，这就很难让业主信服。如果物业一直不能给出合理的答复，将会联合其他业主，组团起诉沿湖城物业，通过法律途径索要这笔收益。

　　对此，关律师表示，电梯等小区公共部位的广告位收入应归全体业主所有，业主可通过法律途径索要。如没有业委会，业主可以进行“团诉”，一般需要有几十人参加。

　　关律师还说，物业公司在出租公共部位的广告位前，应该得到小区业主委员会的授权;没有成立业主委员会的，则要得到业主授权。

　　一不愿透露姓名的物业公司负责人表示，这个规定很模糊，没规定出要得到几个业主的授权，如果只找一两个业主协商，只有这一两个业主同意了，算不算是物业公司得到了“业主授权”?

　　针对这一问题，关律师认为，这显然是物业公司对有关规定的牵强解释，法院不会采信。

　　最后，关律师表示，保证业主从电梯广告收入中获益，让法律真正落地，除了部分物业公司的高度自觉外，也需要业主提高自治意识和完善的地方细则来约束。

　　大庆晚报记者 庄文伟